别傻了，银行才不担心房地产崩盘呢

6月23日，中国银监会官员说，过去两年里，中国银行业累计以资产减值方式剥离了2万亿元坏账，什么意思了？

无论是开发贷款，还是按揭贷款，都是有不动产作为抵押的，抵押率一般很低，比如说，资产的价值是100元，你从银行最多只能贷到70元。

未来一旦发生违约，抛开贷款期间资产增值和减值，等于银行以70元的价格获得价值100元的资产。记住，抵押资产不是虚拟的，而是实实在在的土地和房产。

我们可以试想一下房地产崩盘后导致的最坏情况，房地产泡沫是在通货膨胀中形成的，破裂通常是由通胀紧缩引发的，根据欧美、日本及香港、台湾已经发生的案例来看，崩盘的房价至少会下跌50%以上。

房价下跌一半，等于100元的资产变成50元，从账面上来说银行还损失20元，如果把这一比例放大到全国，的确让人触目惊心，不过，我们往往想的太简单了，真正的账可能不是这么算的。

银行开发贷款一般为5年左右，也有的两三年，有的十来年，按揭贷款从5年到30年不等，银行的放出的贷款不是一下子的，都是经年累月积累起来的，去年是1、2号贷款，今年是3、4号贷款，后年是5、6号贷款，大后年是7、8号贷款，同时也是1、2号贷款还款期，形成循环滚动。

假如开发商张三2012年以100元抵押物从银行贷款70元，2015年时100元的抵押物已经升值至150元了，下半年房价腰斩跌了一般，并不是跌到50元了，而是75元，这个时候以72元价格作为不良资产处理掉，银行还是赚钱的。

可能有人说这种模式建立在房价上涨过程中，房价上涨是一个缓慢的过程，下跌也是一个缓慢的过程中，不可能几个月就跌一半，当银行发现150元的资产跌到130元的时候，他可能就会作为不良资产处理掉了。

更极端一点，假如银行刚放出70元的贷款，房价就开始下跌，从100元跌到80元的时候，银行以70元的价值处理掉，还是不会赔钱，即便赔钱，与之前收取的利息及银行其他贷款资产-配备相比，银行总算账是不会亏钱的。

说到这里，你应该明白的差不多了吧，银行不会担心房地产崩盘的，再说了，崩盘后总是还会上涨的，香港和东京的房价不是又涨起来了么，大不了银行把坏账保留几年，未来升值空间可能更大，当然这是不现实的。

这个过程资产流动方向，原来资产是开发商的，贷款完成后暂时属于银行，形成坏账后彻底变成银行资产，处理坏账资产流到不良资产处置公司，信达地产就是这么牛逼起来的，到处拿地王，就是为了把旗下不良资产估值炒起来。

这个环节，上面说了银行损失的不多甚至还能赚钱，信达从银行买坏账也是白菜价，信达资产把这个资产剥离到信达地产，信达地产找个合作伙伴来开发，比如信达和万科、泰禾等房企都有合作，还能重新卖出去，赚得更多。

应该看懂了吧，这个过程谁是最大受害者，开发商卖房子肯定有溢价，赚了，银行利息和升值赚了，信达也赚了，都赚了，谁赔钱了，泡沫中伴随着强烈的资产再分配，有人赚钱，肯定有钱赔钱。

楼市和股市一样，杀的永远是散户，自己思考吧，说多了又该挨骂了。